Gebäudebeurteilung vor Kauf

Das Ziel eines üblichen Besichtigungstermins besteht darin, dass sich potenzielle Käufer gut vorstellen können, wie es wäre, in der Immobilie zu leben. Daher werden hauptsächlich Fragen gestellt, die sich auf das Wohnen und Leben im Haus oder in der Wohnung beziehen. Aber auch Fragen, die für den Verkaufsprozess relevant sind, werden häufig gestellt.

Die 10 gängigsten Fragen bei einem Besichtigungstermin sind:

1. Warum wird das Haus verkauft?
2. Wie lange wohnen die Eigentümer schon dort?
3. Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt und gibt es viele Interessenten?
4. Haben die Verkäufer bereits eine nächste Immobilie gefunden?
5. Wie ist die Gegend? Wie sind die Nachbarn?
6. Gibt es irgendwelche lokalen Pläne, die die Umgebung verändern könnten?
7. Wie ist die Immobilie ausgerichtet?
8. Wurden in letzter Zeit grössere Renovierungsarbeiten durchgeführt?
9. Wie hoch werden die Nebenkosten sein?
10. Was genau ist im Verkauf enthalten? (Gewächshaus, zusätzliche Regale, Kellermöbel, etc.)

Es ist ratsam, sich auf diese Fragen vorzubereiten, unabhängig davon, ob Sie die Besichtigung selbst durchführen oder Ihr Makler dies für Sie erledigt. Eine selbst durchgeführte Besichtigung bietet den Vorteil, dass Sie potenzielle Käufer persönlich kennenlernen und so besser entscheiden können, wem Sie Ihre Immobilie überlassen möchten.

Für den Hauskauf ist es wichtig, dass Sie Ihren Personalausweis, die Lohnausweise der letzten drei Monate, Ihre Steuererklärung sowie einen aktuellen Betreibungsregisterauszug bereithalten. Diese Dokumente werden nicht nur für die Abklärung der Finanzierung und die Wahl der Hypothek benötigt, sondern auch von der verkaufenden Partei für das Aufsetzen und die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Wechselt eine Bestandsimmobilie den Besitzer, tauchen oft Fragen auf, welche Gegenstände eigentlich zum Haus gehören. Hierbei handelt es sich um eine Liegenschaft, die bereits vollständig entwickelt, errichtet und genutzt wurde.

Eine häufige Frage ist, ob bestimmte Gegenstände wie eine Waschmaschine oder ein Kühlschrank im Haus verbleiben oder ob der Verkäufer sie mitnehmen darf. Das Gesetz (ZGB Art. 644) regelt grösstenteils, was als Inventar zur Immobilie gehört und was nicht. Dabei wird zwischen Zugehör und Zubehör unterschieden.

Eingebautes gehört zur Liegenschaft und somit dem Käufer. Alles, was fest mit dem Haus verbunden oder eingebaut ist, gilt als Zugehör und geht beim Verkauf an den neuen Eigentümer über. Alles andere, also nicht fest verbundenes Zubehör, kann der Verkäufer mitnehmen.

Die Frage, ob bestimmte Gegenstände zum Inventar gehören, ist nicht immer eindeutig zu beantworten. Entscheidend ist, ob sie fest installiert oder freistehend sind. Zum Beispiel: Eine Waschmaschine, die auf einem eigens dafür installierten Sockel montiert ist, gilt als fest installiert und geht somit in den Besitz des Käufers über. Steht dieselbe Maschine jedoch ohne Befestigung im Raum, gehört sie weiterhin dem Verkäufer. Ein Grenzfall könnte ein «Waschturm» sein, also eine übereinander gestapelte Kombination aus Waschmaschine und Trockner.

In der Praxis:

Dem Käufer gehören: Ein in die Küchenkombination eingebauter Herd, Ofen oder Kühlschrank sowie fest eingebaute Geräte in der Waschküche.

Dem Verkäufer gehören: Frei stehende Waschmaschinen, nicht fest montierte Geschirrspüler oder freistehende Kühlschränke.

Um Missverständnisse zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag festzuhalten, welche Gegenstände im Haus verbleiben und welche mitgenommen werden. Ein gemeinsamer Rundgang und eine Dokumentation helfen, Unklarheiten zu klären und Überraschungen zu vermeiden. Dies ist auch aus steuerlichen Gründen von Vorteil, da ein deklarierter Mitverkauf von Inventar die Grundstückgewinnsteuer beeinflussen kann. Es lohnt sich daher, das mitverkaufte Inventar genau zu dokumentieren und vertraglich festzuhalten.

Die Regelung des beweglichen Inventars wird oft im Kaufvertrag vernachlässigt. Dabei ist es wichtig zu unterscheiden, ob das Inventar fest mit der Immobilie verbunden oder nicht fest verbunden ist. Zu den beweglichen, nicht fest verbundenen Gegenständen gehören beispielsweise freistehende Waschmaschinen, Wäschetrockner usw., die im Eigentum des Verkäufers bleiben und somit nicht Teil der Immobilie sind. Daher darf der Verkäufer sie mitnehmen. Fest verbundene Einbauküchen, Bäume auf dem Grundstück und fest montierte Waschmaschinen auf einem Betonsockel gehören jedoch zur Immobilie und dürfen grundsätzlich nicht entfernt werden. Eine klare vertragliche Regelung zum Inventar, einschliesslich einer bildlichen Dokumentation und Festlegung im Kaufvertrag, ist daher ratsam.

Natürlich können die Parteien von diesen Grundsätzen abweichen und im Kaufvertrag schriftlich festlegen, welche beweglichen Gegenstände in das Eigentum des Käufers übergehen und welche der Verkäufer behalten darf.