Baumängel

Ein Baumangel tritt auf, wenn der tatsächliche Zustand eines Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme nicht mit dem vereinbarten Soll-Zustand übereinstimmt. Dies kann entweder am fertigen Bauwerk oder während des Bauprozesses festgestellt werden. Als Referenz für den Soll-Zustand dienen die Vereinbarungen aus dem Bauvertrag.

Ein Baumangel liegt vor, wenn bestimmte Eigenschaften fehlen oder das Gebäude anderweitig nicht wie vorgesehen nutzbar ist. Dies kann für das gesamte Bauwerk gelten oder auch für einzelne Bestandteile während einer Renovierung von Haus oder Wohnung. Ursachen dafür können entweder vom Bauunternehmer selbst ausgehen oder von einem Subunternehmer verursacht werden. Letzteres tritt beispielsweise auf, wenn die Baufirma eine andere Firma beauftragt, das Parkett zu verlegen.

Wenn Sie Baumängel feststellen, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um diese zu beheben. Sie können beispielsweise vom betreffenden Unternehmen verlangen, dass die Mängel kostenfrei behoben werden. Weitere Optionen könnten eine angemessene Anpassung des Preises oder – bei erheblichen Mängeln – die rückwirkende Auflösung des Werkvertrags mit Rückgabe des Bauwerks sein. Zudem kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen, wenn das Unternehmen ein Verschulden aufweist.

Die Handhabung von Baumängeln ist oft im entsprechenden Bauvertrag festgelegt. Jedoch kann es für einen Laien schwierig sein, die Vertragsinhalte zu verstehen. In komplexen Rechtssituationen können zudem durch bestimmte Vorgehensweisen Probleme entstehen, die für einen Laien schwer absehbar sind. Bei Unklarheiten darüber, wie die Vertragsklauseln und die entstandenen Mängel zu beurteilen sind und welche Handlungsoptionen sich in Ihrem Fall anbieten, kann daher eine Rechtsberatung erforderlich sein. Ein Anwalt kann Sie auch dabei unterstützen, Ihre Forderungen bezüglich der Baumängel durchzusetzen und Sie gegebenenfalls vor Gericht vertreten.

In einer Untersuchung des TÜV Süddeutschland wurden die am häufigsten auftretenden Baumängel festgestellt. An erster Stelle stehen Wasserschäden aufgrund von eindringendem Grundwasser. An zweiter Stelle kommen Schäden aufgrund von schlecht koordinierten Bauarbeiten. Auf dem dritten Platz stehen Balkone mit unzureichender Abdichtung, gefolgt von undichten Dächern auf dem vierten Platz. Laut einer Studie der ETH treten 20 Prozent der Baufehler bereits während der Planung auf, während 6 Prozent der Bauleitung zugeschrieben werden können. 60 Prozent der Baumängel haben ihren Ursprung direkt auf der Baustelle aufgrund von Nichteinhaltung von Baunormen, fehlerhafter Ausführung der Arbeiten oder dem Einsatz minderwertiger Materialien.

Wenn Sie während der Abnahme einen Mangel feststellen, müssen Sie diesen umgehend melden. Allerdings sind nicht alle Mängel offensichtlich – wenn ein Mangel erst nach der Abnahme sichtbar wird, spricht man von einem verdeckten Baumangel.

Diese Baumängel können Wochen, Monate oder sogar Jahre nach der Abnahme auftreten. Beispiele dafür sind minderwertige oder falsch angebrachte Isolierung, die zu Wärmeverlust führt, oder Farben und Lacke, die sich bereits nach kurzer Zeit ablösen.

Auch nach der Übergabe können Sie einen Baumangel geltend machen, allerdings gelten hier klare Fristen:

• Nach einer ordnungsgemässen Abnahme durch beide Parteien haben Sie gemäss der SIA-Norm 118 eine Anzeigefrist von 2 Jahren für offensichtliche Baumängel und 5 Jahren für verdeckte Mängel.
• Wenn keine formelle Abnahme, sondern nur eine Übergabe stattgefunden hat, gilt das Schweizer Obligationenrecht (OR). Gemäss Artikel 371 OR haben Sie als Bauherr 2 Jahre Anzeigefrist für Baumängel bei beweglichen Bauten und 5 Jahre bei unbeweglichen Bauten. Danach erlöschen Ihre Ansprüche.
• Ein Sonderfall tritt ein, wenn ein Bauunternehmen oder dessen Partner Mängel vorsätzlich verschweigt. In diesem Fall verlängert sich die Verjährungsfrist auf 10 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist ist jedoch keine Mängelrüge mehr möglich.

Die Vereinbarung der SIA-Norm 118 ist auch für die Verteilung der Beweislast entscheidend. Wenn die SIA-Norm 118 nicht als anwendbar vereinbart wird, muss der Besteller nicht nur die rechtzeitige Mängelrüge nachweisen, sondern auch das Vorliegen eines Mangels. Bei Vereinbarung der SIA-Norm 118 ist der Besteller für alle innerhalb der ersten zwei Jahre gerügten Mängel von der Beweislast für den Mangel befreit. Das bedeutet, dass der Unternehmer den Nachweis erbringen muss, dass das von ihm gelieferte Werk frei von Mängeln ist (Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118). Der Besteller muss lediglich die Umstände nachweisen, die auf einen Mangel hindeuten. Für Mängel, die erst nach Ablauf der 2-jährigen Rügefrist auftreten (verdeckte Mängel), liegt jedoch auch bei Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 die Beweislast beim Besteller.

Die Gewährleistungspflicht des Unternehmers für Mängel bei der Ablieferung des Werks ist von besonderer Bedeutung. Ähnlich wie im Kaufrecht besteht eine verschuldensunabhängige Verantwortung des Unternehmers für Werkmängel. Ein Mangel gemäss Art. 368 Abs. 1 OR liegt vor, wenn das Werk nach allgemeiner Anschauung fehlerhaft ist (z.B. undichte Dächer, schiefe Wände) oder wenn eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. Es ist jedoch zu beachten, dass die Gewährleistungsansprüche und Schadenersatzansprüche vertraglich gemäss den Grenzen von Art. 100 OR beschränkt werden können. Gemäss Art. 369 OR entfällt die Haftung des Unternehmers, wenn die Bestellerin entsprechende Anweisungen erteilt hat oder anderweitig den Mangel selbst verursacht hat.

Gemäss Art. 367 OR hat die Bestellerin das Werk nach der Ablieferung zu prüfen und etwaige Mängel dem Unternehmer unverzüglich zu melden, sobald dies nach dem üblichen Geschäftsgang möglich ist. Ohne Mängelrüge gilt das Werk bei offensichtlichen Mängeln als genehmigt. Liegen jedoch verdeckte Mängel vor, d.h. solche, die bei der Abnahme und ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar waren, so muss die Bestellerin diese unverzüglich nach Entdeckung rügen (Art. 370 OR; vgl. BGE 118 II 142). Die Mängelrüge muss ausreichend konkrete Beanstandungen enthalten und zum Ausdruck bringen, dass der Unternehmer für die Unzulänglichkeit haftbar ist.

Bei erheblichen Mängeln, die die Annahme für die Bestellerin unzumutbar machen, kann diese den Vertrag kündigen (wandeln, Art. 368 Abs. 1 OR). Die bereits erbrachten Leistungen sind dann zurückzuerstatten. Bei weniger erheblichen Mängeln sowie bei Bauwerken auf Grund und Boden kann die Bestellerin gestützt auf Art. 368 Abs. 2 und 3 OR nur eine Preisminderung verlangen. Die Berechnung der Minderung erfolgt wie beim Kauf. Ausserdem kann die Bestellerin die kostenlose Nachbesserung des Werks verlangen (Art. 368 Abs. 2 OR), sofern dadurch keine unverhältnismässigen Kosten entstehen (vgl. BGE 111 II 173). Für eine Nachbesserung muss die Bestellerin dem Unternehmer eine angemessene Frist einräumen. Erfüllt der Unternehmer diese Anforderung nicht, kann sie ihm eine Nachfrist setzen und anschliessend ihre Rechte aufgrund des Schuldnerverzugs ausüben, wie etwa vom Vertrag zurückzutreten (Art. 107 ff. OR). Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt auch Art. 366 Abs. 2 OR analog: Bei verweigerter Nachbesserung kann daher auch eine Ersatzvornahme durch einen Dritten auf Kosten des Unternehmers in Betracht gezogen werden (BGE 107 II 50).

In allen drei Fällen kann die Bestellerin zusätzlich Schadenersatz für Mangelfolgeschäden verlangen, sofern den Unternehmer ein Verschulden trifft. Zum Beispiel haftet der Unternehmer für entgangenen Gewinn, den die Bestellerin erleidet. Auch hierfür ist jedoch eine rechtzeitige Mängelrüge erforderlich. Die Verjährungsfrist beträgt für bewegliche Sachen zwei Jahre und für Bauwerke fünf Jahre (Art. 371 OR). Hinsichtlich der Konkurrenz der Gewährleistung mit anderen Ansprüchen siehe die Ausführungen zum Kaufrecht.

Nach der Bauabnahme müssen Sie, die Architekten oder die Generalunternehmung alle Handwerkerinnen und Handwerker rügen, die für die Mängel verantwortlich sind. Wenn Sie diese Aufgabe übernehmen, müssen Sie in Ihren Mängelrügen die Schäden detailliert beschreiben, den Handwerkern eine Frist setzen, bis wann sie die Mängel beheben müssen, und Ihre Rügen per Einschreiben verschicken. Die Handwerkerinnen und Handwerker haben laut Obligationenrecht drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben: Nachbesserung, Minderung und Wandlung.

Sie bessern ihr Werk nach. Die Nachbesserung ist sinnvoll, wenn ein Mangel einfach zu beheben ist, zum Beispiel eine Wand nochmals gestrichen werden muss. Die Handwerkerin oder der Handwerker kann aber eine Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Wenn sie oder er sich weigert, kann die Bauherrschaft mit einer richterlichen Ermächtigung einen anderen mit der Nachbesserung beauftragen – auf Kosten der fehlbaren Handwerker. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung könnte eine Handwerkerin oder ein Handwerker sogar dazu verpflichtet werden, einen Vorschuss zu leisten. Allerdings müssen dafür gewisse Modalitäten eingehalten werden.

Sie mindern den Preis, weil eine Nachbesserung unmöglich oder (zu) aufwendig ist. Für einen Kratzer lohnt es sich beispielsweise nicht, den kompletten Linoleumboden zu ersetzen. In der Regel ist der Preisnachlass bei einer Minderung aber gering. Die Bauherrschaft akzeptiert den Mangel als Minderwert. Dann schuldet die Handwerkerin oder der Handwerker den Ersatz des Minderwerts oder die Bauherrschaft zieht den Betrag von der Rechnung ab.

Im schlimmsten Fall, wenn das Werk unbrauchbar ist, können Sie die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Eine solche Wandlung kommt allerdings selten vor, – weil sie nur bei Werken möglich ist, die der Handwerker oder die Handwerkerin demontieren und zurücknehmen kann.

Kleinere Mängel sind bei jedem Bauprojekt üblich und werden in der Regel ohne Diskussion behoben. Problematisch wird es jedoch, wenn Baufirmen die nötige Sorgfalt und Genauigkeit vermissen lassen, was die Qualität beeinträchtigt. Wo genau liegt dann die Grenze zwischen einem Mangel und dem, was noch innerhalb der Toleranz liegt? Eine genaue Inspektion bei der Bauabnahme ist entscheidend; alle Mängel sollten schriftlich festgehalten und fotografisch dokumentiert werden. Ehrlich gesagt, ohne die Unterstützung eines Fachmanns sind Sie schnell überfordert, besonders bei der Abnahme grösserer Projekte. Selbst wir, begleitet von einem befreundeten Sanitär, haben trotzdem einige Mängel übersehen.

Bei schwerwiegenden Mängeln sollten Sie die Abnahme verweigern und die Zahlung der Rechnung bis zur Behebung aller Probleme zurückhalten. Hingegen ist bei kleineren Mängeln die Bezahlung der Rechnung fällig. Sie können jedoch einen «angemessenen Teil» des Betrags einbehalten. Die gesetzliche Regelung für diese Höhe ist nicht eindeutig festgelegt, sollte jedoch nicht höher sein als die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung. Wenn Sie nicht den vollen Betrag sofort zahlen, müssen Sie dies dem Handwerker schriftlich begründen.

Sie dürfen die Rechnung nicht einfach kürzen. Sie müssen den Handwerkerinnen und Handwerkern die Möglichkeit und eine Frist zur Nachbesserung geben. Ist der Mangel anschliessend behoben, müssen Sie den gesamten Betrag bezahlen. Wenn die Baufirma den Mangel innerhalb der Frist nicht behebt, können Sie eine andere Firma mit der Behebung beauftragen. Informieren Sie die Firma unbedingt schriftlich im Voraus über Ihre Absicht. Sie tragen vorerst die Kosten für den neuen Handwerker, können jedoch später das Geld vom Verursacher des Mangels zurückfordern.

Gemäss SIA-Norm 118 hat ein Unternehmen das Recht, sein Werk nachzubessern. Tritt nach dieser Nachbesserung erneut ein Mangel auf, beginnt eine neue Gewährleistungs- und Verjährungsfrist von fünf Jahren. Gemäss OR steht dem Unternehmen dieses Recht zur Nachbesserung jedoch nicht zu. Als Bauherr:in haben Sie die Wahl, welchen Anspruch Sie geltend machen möchten: Nachbesserung, Minderung des Wertes oder sogar beides.

Grundsätzlich haftet die beauftragte Baufirma für einen Mangel, auch wenn sie ein Subunternehmen beauftragt hat, das den Mangel verschuldet hat.

Wenn Sie einen Mangel feststellen, sollten Sie die Baufirma unverzüglich informieren, idealerweise schriftlich und per Einschreiben. Die Mängelrüge ist formlos gültig. Beschreiben Sie den Mangel detailliert und setzen Sie den Handwerker:innen eine Frist für die Behebung des Mangels. Die Firma kann dann den Mangel beheben, zum Beispiel indem sie die Fugen für die Platten erneuert. Wenn sie sich weigert oder nicht auf die Mängelrüge reagiert, können Sie als Bauherr:in eine richterliche Ermächtigung einholen. Damit können Sie ein anderes Unternehmen beauftragen, den Mangel zu beheben. Die Kosten trägt die schuldige Baufirma.

Alternativ können Sie den Mangel bestehen lassen und einen Minderwert geltend machen. Dies ist beispielsweise sinnvoll bei einem Kratzer, der keinen kompletten Austausch einer Tür oder Küchenfront erfordert. Den Betrag können Sie gemeinsam mit der Baufirma festlegen und von der Rechnung abziehen. Dieser Betrag ist jedoch oft gering.

Im Extremfall können Sie die Annahme des Werkes verweigern. Die Baufirma müsste dann das Werk zurückbauen, was jedoch selten möglich ist und daher kaum durchgeführt wird.