Bauabnahme

Gemäss OR obliegt es dem Bauherrn, die Abnahme allein durchzuführen, während gemäss SIA-Norm 118 sowohl der Unternehmer als auch der Bauherr gemeinsam die Bauabnahme durchführen sollen. Dabei sollten sichtbare Mängel möglichst präzise in einem Abnahmeprotokoll oder einer Mängelliste festgehalten werden, und angemessene Fristen für die Mängelbehebung sollten vereinbart werden. Abschliessend sollten das Abnahmeprotokoll und die Mängelliste von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Die Prüfung der Bau- oder Anlageteile sowie die festgelegten Toleranzen erfordern Fachwissen und Erfahrung. In diesem Zusammenhang kann die Hinzuziehung einer entsprechenden Fachperson sinnvoll sein. Sie unterstützt nicht nur bei der Identifizierung von Mängeln und der Durchsetzung entsprechender Einträge im Abnahmeprotokoll, sondern auch bei der nachfolgenden fachgerechten Mängelbeseitigung selbst.

Wie bei der Übergabe einer Mietwohnung müssen auch beim Einzug in ein neues Eigenheim Mängel und Schäden protokolliert werden. In der Regel erfolgt die Abnahme zusammen mit dem Verkäufer, dem Architekten oder Bauleiter – je nachdem, ob das Haus von einem Generalunternehmer (GU) gekauft wurde oder direkt mit einem Architekten gebaut wird. Im Vergleich zur Mietwohnung dauert die Abnahme beim eigenen Haus oder der eigenen Wohnung jedoch in der Regel deutlich länger. Üblicherweise sollten Sie bei einem durchschnittlichen Objekt mit mehreren Stunden rechnen (2-5 Stunden je nach Grösse und Komplexität des Objekts). Daher ist es bereits bei der Vereinbarung des Abnahmetermins wichtig, auf einen ausreichend langen Zeitraum zu bestehen.

Bei der Bauabnahme sind sämtliche sichtbaren Konstruktionen und Ausführungen, die auch für einen Laien erkennbar sind, zu bemängeln, da das Bauwerk in dem Zustand, wie es besichtigt wird, in die Obhut des Käufers oder Bauherrn übergeht. Im Nachhinein können solche Mängel in den meisten Fällen nicht mehr gemeldet werden.

Es erfolgt eine visuelle Überprüfung von Böden, Wänden und Decken auf Unvollständigkeiten, Beschädigungen, Risse und Kratzer. Ebenso werden Apparate, Geräte, Fenster, Türen, Jalousien, sanitäre Einrichtungen sowie die Elektroinstallation getestet. Sind Fenster, Türen und Jalousien funktionsfähig und lassen sie sich ordnungsgemäss öffnen und schliessen? Entspricht die Anordnung der Grundrisse, Küchen, Nasszellen und der Elektroinstallation den vereinbarten Plangrundlagen?

Beim Erwerb einer Wohnung im Stockwerkeigentum müssen nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft, wie das Treppenhaus, das Dach und die Fassade, sorgfältig geprüft werden. Dies wird oft in der Vorfreude über das neue Eigenheim vernachlässigt, jedoch kann dies zu Nachteilen für die Eigentümer führen, wenn bekannte Mängel nicht ordnungsgemäss gemeldet und behoben werden.

Es ist ärgerlich, wenn die Eigentümer dann selbst solche Mängel beheben und für die Kosten aufkommen müssen. Zudem sollte die allgemeine Abnahme nicht einfach der Verwaltung überlassen werden, da diese für die ersten Jahre oft vom Ersteller eingesetzt wird, was potenzielle Interessenskonflikte mit sich bringen kann.

Gemäss der SIA-Norm 118 wird ein Bauwerk erst dann als frei von Mängeln betrachtet, wenn alle bei der Abnahme festgestellten Mängel behoben sind. Im Gegensatz zum OR ist in dieser Norm auch festgehalten, dass offenkundige Mängel noch bis zwei Jahre nach der Abnahme des mangelfreien Werkes und verdeckte Mängel bis Ende des fünften Jahres nach der Abnahme beanstandet werden können. Es ist wichtig zu beachten, dass abgegebene Garantiescheine die Mängelhaftung nicht automatisch sicherstellen. Garanten oder Solidarbürgen schliessen explizit Leistungen für Mängel aus, die bereits bei der Abnahme bestanden haben.

Zusammenfassend empfiehlt es sich, Bauabnahmen auf die SIA-Norm 118 zu stützen und sie seriös und professionell durchzuführen. Die Übergabe der Hausschlüssel und des Blumenstrausses wird Ihnen der Unternehmer sicherlich genauso gerne überreichen.

Gemäss Artikel 370 OR wird das Objekt stillschweigend angenommen, wenn der Bauherr es nach der Ablieferung nicht überprüft. In diesem Fall können Mängel im Nachhinein nicht mehr beanstandet werden. Eine Ausnahme besteht nur bei verdeckten Mängeln oder wenn der Unternehmer absichtlich etwas verschweigt. Auch gemäss der SIA-Norm 118 ist eine stillschweigende Annahme möglich, wobei eine Abnahme oder Überprüfung innerhalb von 30 Tagen erfolgen muss.

Gemäss der SIA-Norm ist es vorgesehen, dass sowohl der Bauherr bzw. die Bauleitung als auch der Bauunternehmer gemeinsam das Objekt begehen. Im OR sind keine entsprechenden Vorgaben festgelegt. Dennoch ist es in jedem Fall ratsam, als Bauherrin einen Experten hinzuzuziehen, der über die nötige Erfahrung verfügt und Baumängel sofort erkennen kann.

Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt die Inbetriebnahme und anschliessend die Ingebrauchnahme des Bauwerks. Die Inbetriebnahme ist entscheidend, um etwaige bauliche Mängel festzustellen und die Funktionsfähigkeit sowie die Gebrauchstauglichkeit der technischen Anlagen sicherzustellen. Mit der Abnahme und dem Abschluss der Garantiearbeiten endet das Projekt für die Planenden.

Der Unternehmer leitet die Abnahme ein, indem er die Vollendung des Werkes anzeigt. Die Prüfung muss dann innerhalb eines Monats zusammen mit der Bauherrschaft oder deren Vertretern (Bauleiter oder Architekt) erfolgen. Bitte beachten Sie:

• Wenn der Bauherr ein Werk eigenständig in Gebrauch nimmt, beispielsweise für den Weiterbau, gilt dies als Fertigmeldung.
• Falls nach der Fertigmeldung innerhalb von 30 Tagen keine gemeinsame Prüfung stattfindet, wird das Werk nach Ablauf dieser Frist als abgenommen betrachtet.

Bei erheblichen Mängeln ist es möglich, die Abnahme aufzuschieben. Die Abnahme sollte in einem schriftlichen Protokoll festgehalten werden, das von der Bauherrschaft, der Bauleitung und den Unternehmern gemeinsam unterzeichnet wird.