Die 2-Jahres-Garantieabnahme ist die letzte Chance, Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Herz und Nieren nach der Baufertigstellung zu prüfen. Nehmen Sie diese Frist nicht wahr, verlieren Sie Ihren Garantieanspruch auf Nachbesserung und Behebung der Baumängel durch die Handwerker. Daher empfehlen wir dringend, die 2-jährige-Garantieabnahme vorbereitet und professionell anzugehen. Schliesslich haben Sie dafür bezahlt!
Unsere Faberling-Experten unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Mängelrechte.
Alle Bauarbeiten unterliegen einer Garantiefrist. Dabei muss es sich nicht zwingend um ein komplett neu erstelltes Haus handeln – auch einzelne Bauarbeiten an einem Haus, wie beispielsweise die Sanierung eines Daches oder der Innenumbau einer Wohnung, unterliegen Garantiefristen.
Meistens regelt der Werk- oder Kaufvertrag die Garantieleistungen der Unternehmer. Oft werden Garantieleistungen in den Verträgen aber unterschiedlich geregelt, daher müssen Sie sich unbedingt einen Überblick verschaffen.
Sollte bei Ihrem Eigenheim die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart worden sein, beginnt mit der Bauabnahme die zweijährige Garantie-, bzw. Rügefrist für offensichtliche Mängel im und am Bauwerk. Kleinere Mängel wie z.B. feine Rissbildungen am Wänden können Sie auch gesammelt vor Ablauf der Rügefrist melden.
Grobe Baumängel wie zum Beispiel Eintritt von Regenwasser an einem Dach, müssen Sie hingegen umgehend melden. Nur so können schlimme Folgeschäden verhindert werden. Nach SIA-Norm 118 liegt die Beweislast zwei Jahre nach Bauabnahme beim Unternehmer, ob es sich um einen Baumangel handelt oder nicht. Das spart Ihnen Zeit und Geld. Sollte sich ein Unternehmer weigern Garantiearbeiten zu leisten oder musste sogar Konkurs anmelden, können je nachdem die Nachbesserungsarbeiten mit einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.
Die Garantiefrist für verdeckte Mängel beträgt fünf Jahre. Diese Baumängel müssen innerhalb 7 Tagen dem Unternehmer schriftlich mitgeteilt werden.
Haben Sie die Baumängel fristgerecht gemeldet, müssen nun Besichtigungstermine vor Ort koordiniert werden. Das kostet wieder Zeit und Geld. Sie können sich vorstellen, dass die verantwortlichen Unternehmen nicht sehr angetan sind, die Arbeit bei Ihnen im Haus wieder aufzunehmen. Oftmals entstehen dabei Diskussionen zwischen den Verantwortlichen (Generalunternehmer, Handwerker, Architekt, etc.) bei der Beurteilung der Mängel und deren Massnahmen zur Nachbesserung, bzw. Behebung. An dieser Stelle ist es enorm wichtig, dass Sie sich als Baulaie nicht verunsichern lassen und auf Ihr Recht auf fachgemässe Mängelbehebung beharren. Unsere Faberling-Experten kennen die Toleranzen und Normen im Schweizer Baugeschäft und werden Sie aktiv dabei unterstützen, dass die Baumängel fachgerecht eingeschätzt, durchgesetzt und protokolliert werden.
Sind die Baumängel fachgerecht behoben worden, sollte eine Schlussprüfung zur Beweissicherung erfolgen. Leider wird nach Behebung der Baumängel durch die Handwerker selten eine neue Bauabnahme angeordnet oder vollzogen. Unsere Faberling-Experten sind der Meinung, dass dies im Interesse des Bauherrn aber unbedingt sein muss. Auch hier begleiten wir Sie fachmännisch während der Bauabnahme der nachgebesserten Bauteile und prüfen das Abnahmeprotokoll. Denn mit der Bauabnahme der Nachbesserungsarbeiten startet die Garantiefrist dieser Bauteile neu.
Beobachten Sie Ihr Eigenheim von innen und aussen regelmässig und dokumentieren Sie etwaige Baumängel. Bei groben Baumängel müssen Sie sofort handeln.
Verschaffen Sie sich einen Überblick der Rügefristen mit Hilfe Ihrer Verträge.
Scheuen Sie sich nicht Dinge anzusprechen, die Ihnen „komisch“ erscheinen.
Melden Sie Baumängel dem Unternehmer, Architekten oder Generalunternehmer unbedingt schriftlich und mündlich, um die fristgerechte Meldung der Baumängel beweisen zu können.
Mängelprotokolle sollten Sie von allen beteiligten Werken unterschreiben lassen.
Die 2-Jahres Garantieabnahme stellt für den Eigentümer die letzte Gelegenheit dar, bereits bekannte oder erkennbare Mängel zu beanstanden, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme auftreten. Vernachlässigt der Bauherr dies, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Es ist daher ratsam, etwa 2 bis 3 Monate vor Ablauf dieser Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufragen, um sicherzustellen, dass die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen wird. Denn alle beteiligten Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis von den Mängeln haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.
Die Bauabnahme erfolgt, wenn das Bauwerk (Wohnung, Einfamilienhaus, etc.) fertiggestellt wurde und im üblichen Sinn benutzt werden kann.
Somit kann oder muss, je nach vertraglicher Grundlage, eine Abnahme auch erfolgen, wenn unwesentliche Arbeiten fehlen oder kleinere Mängel vorhanden sind. Zum Beispiel müssen die Fertigstellung von einzelnen Kittfugen oder kleinere Ausbesserungen der Malerarbeiten auch nach der Abnahme noch geduldet werden. Allerdings müssen wichtige Bauteile wie die Küche, das Warmwasser, die Heizung und andere zwingend notwendige Elemente für eine normale Nutzung fertig sein.
Wenn die gemeinsame Prüfung ergibt, dass eine Nutzung im üblichen Sinne nicht möglich ist, der Prüfungsentscheid also negativ ausfällt, kann die Abnahme nicht erfolgen und das Bauwerk muss zurückgestellt werden.
Die beiden Parteien vereinbaren dann einen neuen Abnahmetermin. Rechtlich muss dann geprüft werden, ob der Ersteller/Verkäufer für die zusätzlichen Kosten infolge der verzögerten Fertigstellung haftbar gemacht werden kann. Dabei können Miet- und Finanzierungskosten sowie zusätzliche Umzugskosten berücksichtigt werden. Diese Vereinbarung muss jedoch schriftlich zwischen den beteiligten Parteien festgelegt werden.
Anlässlich der Bauabnahme muss ein schriftliches Abnahmeprotokoll mit angehängter Mängelliste erstellt werden, das von den Parteien schriftlich anerkannt wird. Das Protokoll muss festhalten, bis wann die festgestellten Mängel behoben und die Revisionsunterlagen eingereicht werden müssen. Es ist ratsam, direkt bei der Abnahme eine Kopie oder ein Foto der Unterlagen zu machen.
Die einfache Meldung eines Mangels reicht nicht aus, um den Anspruch des Bauherrn durchzusetzen. Er muss die Verjährungsfristen im Auge behalten, da er seine Rechte nach Ablauf dieser Fristen selbst dann nicht mehr gerichtlich geltend machen kann, wenn er die Mängel gemeldet hat.
Die Verjährungsfrist für gemeldete Mängel beträgt 5 Jahre ab dem Datum der Bauabnahme. Für absichtlich verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Datum der Bauabnahme.
Im Gegensatz zum OR, bei dem Mängel unmittelbar nach der Abnahme gemeldet werden müssen, sieht die SIA-Norm 118 nach der Bauabnahme eine zweijährige Rügefrist vor. Diese Frist wird oft auch als Garantiefrist bezeichnet und gilt sowohl für Neu- als auch für Umbauten. Innerhalb dieser Zeit können neue Mängel jederzeit beanstandet werden. Wenn die Rügefrist versäumt wird, wird das Objekt einschliesslich der zu spät gemeldeten Mängel als genehmigt betrachtet. Daher ist es ratsam, etwa zwei bis drei Monate vor Ablauf der Frist beim Architekturbüro oder dem Handwerksunternehmen nachzufragen, um sicherzustellen, dass die Schlussabnahme nicht vergessen wird. Das Unternehmen muss bis zum letzten Tag der Zweijahresfrist nachweislich Kenntnis von den Mängeln haben.
Die Beweislast, ob ein Mangel auch eine Vertragsabweichung darstellt, liegt je nach Vertrag unterschiedlich: Im OR liegt die Beweislast bei den Bauherr:innen, während bei einem Vertrag gemäss der SIA-Norm 118 das Unternehmen dafür verantwortlich ist. Somit müssen Sie den Nachweis für die Mängel nicht selbst erbringen, was einen der wesentlichen Vorteile der SIA-Norm 118 darstellt.
Für alle deine elektrischen Geräte und Steckdosen gilt eine Garantie von 2 Jahren. Du kannst jederzeit Mängel dem Unternehmer, der Verwaltung oder dem Ersteller melden.
Als Eigentümer hast du das Recht, innerhalb dieser 24 Monate jeden Mangel sofort zu melden. Bei kleineren Mängeln, die keine weiteren Schäden verursachen können, kannst du sie auch sammeln und zusammenfassen.
Aber Achtung: Bei Mängeln, die grössere Schäden verursachen können (wie zum Beispiel ein Wasserschaden), musst du dich sofort melden. Andernfalls könnten Folgeschäden wie Schimmel an den Wänden nicht abgedeckt sein.
Wichtig zu wissen: Die Garantiescheine mit einer Gültigkeit von 2 Jahren werden vom Bauleiter oder Architekten von allen Unternehmern eingefordert. Sie müssen alle am gleichen Startdatum beginnen, nämlich dem Tag der Fertigstellung des Gebäudes. Wenn du beispielsweise eine Eigentumswohnung ein halbes Jahr nach Fertigstellung des Gebäudes erwirbst, läuft die Garantiefrist möglicherweise bereits.
Frag vor Vertragsabschluss immer nach dem Beginn der Garantiefristen.
Die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» regelt den Garantieanspruch wie folgt:
Gemäss der SIA-Norm 118 ist der Unternehmer dafür verantwortlich, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist beginnt am Tag der Bauabnahme und dauert 2 Jahre.
Für verdeckte Mängel besteht ein Garantieanspruch von 5 Jahren. Diese Baumängel müssen innerhalb von 7 Tagen dem Architekten, dem Generalunternehmer oder der Verwaltung gemeldet werden.
Ein typisches Beispiel für einen verdeckten Mangel wäre beispielsweise ein Riss, der sich plötzlich nach 3 Jahren in der Wand zeigt. Weitere mögliche Schäden dieser Kategorie sind Wasserschäden, die sich im Laufe der Zeit entwickeln können. Ein Beispiel hierfür wäre ein undichtes Rohr, das über Jahre hinweg langsam Wasser verliert, bis sich plötzlich ein Wasserfleck an der Wand bildet.
Bei einem Mangel, der unter die 5-Jahres-Garantie fällt, müssen alle beteiligten Planer und Unternehmen per Einschreiben informiert werden. Dies sollte innerhalb von höchstens 7 Tagen erfolgen, idealerweise jedoch schneller.
Bei diesem Garantieanspruch handelt es sich um Mängel, die absichtlich bereits bei der Ausführung oder Abnahme vom Unternehmer verschwiegen oder verheimlicht wurden.
Ein Beispiel hierfür wäre folgendes: Du hast eine Wärmedämmung bestellt, die laut Vertrag 18 Zentimeter dick sein sollte. Der Unternehmer hat dir diese Dämmung verkauft und auch entsprechend verrechnet. Doch durch Zufall stellst du fest, dass die Dämmung nur 14 Zentimeter dick ist.
In solchen Fällen ist es wichtig, dass du als Eigentümer die Pflicht hast, dem Unternehmer das arglistige Verschweigen dieses Mangels nachzuweisen. Daher ist eine lückenlose Baudokumentation von grosser Bedeutung.
In den nächsten Folgen werde ich ausführlicher über die Bedeutung einer fehlerfreien Baudokumentation berichten.
Wichtig zu wissen: Beim Flachdach besteht die Möglichkeit, eine Garantieverlängerung beim Unternehmer zu beantragen. Diese ist jedoch nicht kostenfrei, da der Unternehmer die jährlichen Kontrollen in Rechnung stellt. Dabei überprüft er regelmässig den Zustand des Flachdachs und hat die Möglichkeit, kleinere Schäden sofort zu beheben. Diese Garantieverlängerung beginnt für dich bereits ab dem Tag der Bauabnahme.
Ein wichtiger Tipp: Frage deinen Generalunternehmer oder Architekten immer genau nach, ab wann die Garantiefristen beginnen.
Die Bauabnahme markiert für Bauherrinnen und Bauherren den entscheidenden Meilenstein im Bauprojekt. An diesem Tag ist es wichtig, das gesamte Haus vom Keller bis zum Dach auf mögliche Schäden zu überprüfen und alle festgestellten Mängel zu rügen. Ab diesem Zeitpunkt beginnen auch die Garantie- und Rügefristen zu laufen. Gemäss dem Obligationenrecht beträgt die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Häuser fünf Jahre, und sie verdoppelt sich auf zehn Jahre im Falle arglistiger Täuschung. Innerhalb dieser Garantiefrist ist die Verkäuferin oder der Verkäufer verpflichtet, alle rechtzeitig – also sofort – gerügten Mängel zu beheben. Wenn ein offensichtlicher Mangel bei der Bauabnahme nicht gerügt wird, gilt das Bauwerk auch mit diesem Mangel als genehmigt, und der Garantieanspruch geht verloren. Daher kann es durchaus sinnvoll sein, sich von einem unabhängigen Bauherrenberater bei der Bauabnahme begleiten zu lassen.
Wichtige Fristen für Rüge und Mängel:
Mit einem Werkvertrag gemäss der SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA sind Sie nicht verpflichtet, Mängel sofort zu rügen, sondern haben zwei Jahre Zeit, diese zu melden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Vertrag mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer nach der SIA-Norm 118 abzuschliessen.
Kontaktieren Sie uns
Faberling AG
Pfaffenrainweg 30
4103 Bottmingen
0800 77 70 78
frage@faberling.com
Topseller
Faberling